席がたくさん入りやすい10〜30坪の掘り出し物件の見つけ方

家賃ではなく、坪単価で探そう 

月々支払う家賃はイニシャルコストとしてはとても大きいです。しかし、家賃は面積と比較して初めて価値がわかります。それは、面積は席数にも影響を与え、売上に直結するからです。ですので、必ず家賃は坪単価もしくは㎡単価での比較をしてください。 

坪あたり何席入るのか?基準値を覚えておこう!

 

面積が売上に直結するので、物件面積に対して何席とれるのか?把握しておきましょう。 

基本的には、1坪あたり1.5席入ります。 

20坪×1.5席=30席 

ということです。 

10~30坪の小さなお店に当てはまりやすいです。 

これは、テーブル幅600mm×奥行600mmに椅子を立ったり座ったりした時のイスの動くスペースを幅600mm×奥行600mとしてみた時です。椅子の寸法としましてはもう一回り小さくする必要があります。 

家具の大きさが席数に大きく影響をします。 

厨房比率を知ろう 

10~30坪の小さな飲食店では、厨房面積はあまり変わりません。よって10坪の場合は厨房比率は高く、30坪になると低くなります。

全体面積に応じて比率は変わりますが、平均20%となります。20坪を中心に考えると良いでしょう。 

小さな物件の効率良いレイアウトを知ろう

I型厨房が面積の使わない効率良い形状ではあります。特に見せ方や使い方で制限がない場合は、I型厨房でまずは検証始めます。 

また、席は横並びのテーブル席を多くとれた方が、満席率の高い席がとりやすいです。よって、椅子の奥行600mmを対面で2脚と、テーブル奥行600mmの合計1800mmを基準に席レイアウトを考えれば、必然的に効率の良いプランとなっています。 

満席率の高い物件の平面プロポーション 

では実際の物件で何を見たら良いのかというと、物件の間口です。 

I型厨房の奥行寸法をまずは考えます。 

厨房機器の奥行600mmを前後に両面、通路を700mmとり防水区画150mmを外周一周取ると、厨房全体奥行寸法が2200mmとなります。 

物件のほとんどが道路に対して奥に長い物件形状が多いので、厨房幅にカウンター席600mm+600mmに客席通路を700mmとると、必要物件間口が4100mmになります。4100mmより大きければ、面積効率が悪くなります。また狭すぎると、そもそも上手くプランがいかないこともあります。物件間口の内寸法4100mmを基準に物件内見をすれば、イメージできるはずです。 

高さは利用出来るか?空間の広さは面積だけでは、わからない!

 

天井高さが高い物件は、平面的な寸法を小さくしても拡がりを作ることができます。 

また物件によっては、ロフトを作ることも可能です。元々ロフトやスキップフロアのような場所があったり、天井高さが4.2m以上あると、出来ることがあります。その際、建物側の設計図書や確認申請書など資料が必要になります。

実例プランから分かる不動産物件 

間口5mの物件事例 

間口10mの物件事例 

角地の物件事例

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